Защита прав дольщиков и пример расчёта неустойки

Сегодня практически все сделки на покупку недвижимости в новостройках заключаются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно этому Закону, по договору участия в долевом строительстве (далее — договор» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На практике возникает ситуация, когда застройщик не своевременно вводит дом эксплуатацию и тем самым нарушает сроки передачи купленной дольщиком квартиры в собственность. Сроки передачи квартиры могут тянутся от 1 месяца, до нескольких лет, тем самым Дольщик не может воспользоваться своими законными правами на купленную им квартиру (не может в ней проживать, не может её продать, и т.д).

В таком случае в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Дольщик имеет право потребовать с недобросовестного застройщика выплаты неустойки (пени) за несвоевременную передачу жилого помещения в собственность. Размер неустойки составляет двукратную ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Пример расчёта неустойки:

Согласно Указанию Банка России размер ставки рефинансирования с 14 сентября 2012 г. составляет 8,25 %.

Днем исполнения обязательства для застройщика, согласно договору должно было являться 03.02.2014г.

Двойной размер 1/300 ставки рефинансирования равен 1/150 (1/300 : 2=1/150)

Расчет суммы неустойки с 03.02.2014 г. по 26.05.2014 года:

3 457 400 рублей (цена квартиры по договору)*1/150*8,25% ставка рефинансирования*112 дней (количество дней просрочки по передаче квартиры в собственность) = 212 975 (двести двенадцать тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 83 копейки.

Необходимо учитывать, что в большинстве случаев суд снижает размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Конечная сумма неустойки зависит от конкретных обстоятельств дела и Судьи в производстве которого находится данное дело.

Кроме взыскания неустойки за несвоевременную передачу квартиры в собственность, Дольщик вправе потребовать расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата ранее уплаченные денежных средств за купленную квартиру в полном объеме.

Многие Дольщики сталкиваются с ситуацией когда уже получив квартиру выясняется, что площадь квартиры по факту меньше чем в договоре долевого участия, то есть Дольщик фактически переплатил за несуществующие квадратные метры. В таком случае Дольщик начинает обращаться к застройщику с требованием вернуть ему возникшую переплату за квадратные метры, а недобросовестный застройщик в добровольном порядке не производит перерасчёт стоимости квадратных метров.

В вышеуказанных случаях Дольщику остается только обратиться в суд с исковым заявлением за защитой своих прав.

Пример расчёта площади квартиры:

Таким образом, с учётом пунктов ХХ договора № ХХХ от 19.04.2010 г. размер стоимости Квартиры должен был быть произведен исходя из следующего:

Общая площадь Квартиры (35,9 кв.м. по данным БТИ) + 50% от фактической площади лоджий (фактическая площадь лоджии по данным БТИ – 4,1 кв.м., 50% от фактической площади составляет – 4,1 : 2 = 2,05 кв.м.) = 37,95 кв.м.

По договору Покупатель оплатил Застройщику за 39,2 кв.м.

В соответствии с п. ХХ договора Застройщик в случае уменьшения общей площади Квартиры по данным фактической экспликации БТИ, обязуется возвратить Покупателю денежные средства из расчёта 61 791,00 (Шестьдесят одна тысяча семьсот девяносто один) рубль за один кв.м., в течение 30-ти рабочих дней с момента получения соответствующих экспликаций на квартиру из органов БТИ.

Таким образом, Застройщик обязан вернуть Покупателю денежные средства в размере:

39,2 (уплаченные денежные средства по договору купли-продажи) – 37,95 (фактическая площадь квартиры по результатам обмера БТИ) = 1,25 кв. м. (разница в площадях) х 61 791,00 (Шестьдесят одна тысяча семьсот девяносто один) рубль за один кв.м. = 77 238,75 (Семьдесят семь тысяч двести тридцать восемь) рублей 75 копеек.

Юридическая компания «Малина-Групп» предлагает Вам бесплатную юридическую консультацию по вопросам описанным выше. Наша компания имеет положительную судебную практику с недобросовестными застройщиками в Москве и Московской области.

Будем рады оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Оплата наших юридических услуг осуществляется только после фактического получения денежных средств от застройщика.